A matrícula está limpa. Posso comprar tranquila?

Você encontrou o apartamento, negociou o preço e pediu a matrícula. Leu linha por linha: nenhuma penhora, nenhuma hipoteca, nenhum processo anotado. Dá vontade de assinar na hora. A boa notícia é que a lei realmente protege muito quem compra olhando a matrícula. A má notícia é que ela não conta tudo.

O que a lei protege

Desde 2015, vale a regra de que o que não está na matrícula não pode ser usado contra quem compra de boa-fé (art. 54, § 1º, da Lei 13.097/2015). Em 2022, a Lei 14.382 reforçou essa ideia: para a compra valer e para a sua boa-fé ser reconhecida, a lei não exige certidões de processos judiciais.

O STJ segue a mesma linha. Pela Súmula 375, se a penhora não estava registrada, o credor do vendedor precisa provar que você agiu de má-fé para tentar desfazer a compra.

O que a matrícula não mostra

1. Dívida de condomínio. Quem compra a unidade passa a responder pelas taxas atrasadas do vendedor, com multa e juros (art. 1.345 do Código Civil). Na prática, a dívida muda de dono junto com a chave.

2. Dívida de IPTU. O imposto atrasado também passa para o comprador, a não ser que a escritura traga a prova de que ele foi pago (art. 130 do Código Tributário Nacional).

3. Direitos que nascem fora do cartório. A própria lei ressalva os casos em que alguém ganha a propriedade sem registro. O exemplo mais conhecido é a usucapião: quem ocupa um imóvel como dono por 15 anos, sem oposição, pode adquiri-lo mesmo sem título (art. 1.238 do Código Civil). Esse prazo pode cair para 10 anos se a pessoa mora no imóvel. Nada disso aparece na matrícula até um juiz reconhecer.

4. Vendedor em falência. A regra da matrícula também não afasta as normas da Lei de Falências. Se quem vende é uma empresa nessa situação, o cuidado precisa ser maior.

Antes de assinar, confira

1. Matrícula atualizada, pedida há poucos dias, lida até a última anotação.
2. Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora.
3. Débitos de IPTU na prefeitura, com a prova de quitação mencionada na escritura.
4. Quem está no imóvel. Se outra pessoa mora lá há anos, entenda por quê antes de pagar.
5. Quem está vendendo. Se for empresa, confira a situação dela antes do negócio.

A lei não obriga você a tirar certidões. Mas não ser obrigatório não é o mesmo que não ser útil: conferir antes custa pouco perto de descobrir o problema depois.

Conhece alguém procurando imóvel? Envia esse artigo para essa pessoa antes de ela assinar.

Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual de cada caso.