Tenho a escritura. Já sou dono do imóvel?
Ainda não. A escritura formaliza o negócio, mas a propriedade só é transferida definitivamente quando a escritura é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do imóvel.
Escritura e registro não são a mesma coisa
A escritura pública é feita no Cartório de Notas e documenta a compra e venda. Para imóveis, a lei exige escritura pública como regra: o art. 108 do Código Civil diz que ela é essencial à validade dos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis, salvo quando a lei dispuser em contrário.
O registro é outra etapa, feito no Cartório de Registro de Imóveis. Nele, os dados da compra são anotados na matrícula, que é o documento que mostra quem é o dono do imóvel.
Quando a propriedade passa para o comprador
Segundo a orientação do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT), embora a escritura garanta ao comprador os direitos sobre o bem, "apenas após o registro da escritura, a propriedade é transferida definitivamente para o adquirente". Só é considerado proprietário quem aparece como tal na matrícula.
O risco de não registrar
Em 2020, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso em que o comprador pagou por um imóvel com contrato particular e não registrou. O vendedor vendeu o mesmo imóvel a outra pessoa, que registrou a escritura. O tribunal deu prioridade a quem registrou primeiro, e restou ao primeiro comprador discutir perdas e danos contra o vendedor (Apelação nº 1004011-96.2019.8.26.0161).
Outro efeito prático: quem não registrou não consegue vender o imóvel adiante, porque o cartório não lavra escritura de venda se o vendedor não consta como proprietário na matrícula.
Na compra, o que conferir
- A matrícula atualizada do imóvel, para ver quem é o proprietário e se há ônus.
- Que a escritura seja levada a registro logo após a assinatura.
- Se for promessa de compra e venda, que ela também seja registrada, o que ajuda a impedir que o imóvel seja vendido a outra pessoa.
- Escritura documenta o negócio; o registro transfere a propriedade.
- Dono é quem consta na matrícula do imóvel.
- Sem registro, há risco de perder o imóvel para quem registrar primeiro.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual de cada caso.
