Contrato de gaveta: quais são os riscos?
"Contrato de gaveta" é o nome popular da compra de imóvel feita só com um contrato particular entre comprador e vendedor, sem escritura pública e sem registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ele cria obrigações entre as partes, mas não torna o comprador dono do imóvel.
Por que o comprador fica exposto
Segundo o TJDFT, sem a escritura pública e o posterior registro, "o comprador não tem garantias de transferir a propriedade para seu nome, abrindo possibilidade de discussão judicial sobre a propriedade". Perante todos, o dono continua sendo quem está na matrícula.
O imóvel pode ser vendido de novo
O Tribunal de Justiça de São Paulo analisou, em 2020, o caso de um comprador que pagou pelo imóvel com contrato particular e não registrou. O vendedor vendeu o mesmo bem a outra pessoa, que registrou a escritura. Prevaleceu quem registrou, e o primeiro comprador ficou apenas com a possibilidade de cobrar perdas e danos do vendedor (Apelação nº 1004011-96.2019.8.26.0161).
Imóvel financiado: atenção ao banco
É comum o contrato de gaveta envolver imóvel ainda financiado, em que o comprador assume as parcelas no lugar do mutuário. Em julgado de 2006, o TJDFT entendeu que, nesses casos, não é possível obrigar a transferência do financiamento para o nome do novo comprador sem o consentimento prévio do agente financeiro. Ou seja, perante o banco, o devedor continua sendo o mutuário original.
Como reduzir os riscos
- Conferir a matrícula atualizada antes de pagar.
- Formalizar a compra por escritura pública e levá-la a registro.
- Se o imóvel for financiado, tratar a transferência diretamente com o banco.
- Se já existe um contrato particular, buscar a regularização o quanto antes.
- Contrato de gaveta não transfere a propriedade.
- Quem registra primeiro tende a prevalecer.
- Em imóvel financiado, o banco precisa concordar com a transferência.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual de cada caso.
