ITBI: a prefeitura pode cobrar pelo valor de referência?

Não de forma automática. Ao julgar o Tema 1.113 em recurso repetitivo, o STJ definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e que o município não pode fixar previamente essa base com um valor de referência criado por ele mesmo.

O que o STJ decidiu

O julgamento foi da Primeira Seção, no REsp 1.937.821, relatado pelo ministro Gurgel de Faria, em recurso do Município de São Paulo. As teses fixadas foram:

• "A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;"
• "O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);"
• "O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral."

O que isso significa para quem compra um imóvel

O valor declarado na compra é, em princípio, a base do imposto. Se a prefeitura entender que ele está abaixo do mercado, precisa abrir um processo administrativo próprio para questioná-lo. Por ser um recurso repetitivo, a tese orienta os demais tribunais em casos iguais.

E para quem já pagou?

A tese também é relevante para quem recolheu o ITBI sobre um valor de referência superior ao da compra. Os efeitos dependem de cada caso, dos documentos e dos prazos legais.

Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual de cada caso.